Rozkaz k vyklizení

Rozkaz k vyklizení je novým institutem upraveným v § 175a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) zavedeným tzv. změnovým zákonem č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení (dále jen „změnový zákon“), od kterého se očekává urychlení sporů o vyklizení nemovitostí.

Rozkaz k vyklizení mohou využít i obce jako vlastníci nemovitostí vystupující v roli pronajímatele. Občanský soudní řád nestanoví obcím žádné zvláštní povinnosti, ani je ve vztahu k možnosti využití rozkazu k vyklizení nijak neomezuje.

Zjednodušená cesta

Od ledna 2026 tak mají i obce jako pronajímatelé k dispozici zjednodušenou cestu k tomu, aby se domohly vystěhování nájemce po skončení nájmu. Rozkaz k vyklizení se dle § 88 písm. b) o.s.ř. podává k soudu, v jehož obvodu se nemovitost, o jejíž vyklizení je žádáno, nachází. Využití rozkazu k vyklizení je vázáno na splnění několika podmínek. Institut rozkazu k vyklizení předpokládá, že žalovanému, proti kterému je rozkaz k vyklizení směřován, svědčilo právo nájemní, na základě kterého, byt či dům, o jehož vyklizení se žádá, žalovaný užíval.

Rozkaz k vyklizení tak nebude možné použít v případě, kdy dům nebo byt byl užíván od počátku bez právního důvodu (např. squatteři) nebo v případě, kdy právo užívání bylo založeno jinak, tedy nikoliv jako právo nájemní (například právo podnájemní nebo právo plynoucí z věcného břemene, které následně zaniklo jinak než smrtí oprávněného). K tomu, aby bylo možné žádat o vyklizení domu nebo bytu na základě rozkazu k vyklizení pak musí být současně splněno, že nájem platně skončil a dále, že bývalý nájemce byt či dům nadále užívá bez právního důvodu.

Rozkaz k vyklizení vyžaduje, aby byla žaloba řádně podepřena připojenými písemnými důkazy. Pokud právo pronajímatele jako žalobce ze skutečností uvedených v žalobě a z připojených písemných důkazů vyplývá, soud může rozhodnout o vydání rozkazu k vyklizení. Jinak řečeno, pronajímatel musí tvrdit své vlastnické právo k bytu nebo domu, tvrdit existenci a následně skončení práva nájmu nájemce, jakož i tvrdit pokračující neoprávněné užívání domu či bytu nájemcem. Zároveň je pronajímatel povinen tato svá tvrzení řádně soudu doložit.

Doložitelnost a průkaznost

V případě, že z předložených důkazů vznikne pochybnost o oprávněnosti nároku pronajímatele, případně nebude žaloba dostatečně důkazně podložena, soud k vydání rozkazu k vyklizení nepřistoupí a rovnou zahájí řádné řízení o vyklizení. Z uvedeného je zřejmé, že rozkaz k vyklizení bude možné využít zpravidla v případech, kdy je skončení nájmu bez větších problémů doložitelné a průkazné.

Případem, kdy nebude pochyb o skončení nájmu a oprávněnosti nároku žalobce na vyklizení nemovitosti, bude například situace, kdy pronajímatel již disponuje pravomocným rozhodnutím soudu o oprávněnosti výpovědi pronajímatele z nájmu. V takovém případě postačí už jen naplnit podmínku zaslání výzvy k vyklizení (viz níže).

Naopak, využití rozkazu k vyklizení v případech, kdy k ukončení nájemního vztahu došlo v důsledku výpovědi, avšak nájemce nepodal návrh na přezkoumání její odůvodněnosti, bude potřeba posoudit individuálně. V takovém případě bude potřeba soudu dostatečně doložit také naplnění všech zákonných případně platně ujednaných smluvních podmínek pro podání výpovědi.

Případ nájemní smlouvy na dobu určitou

Rozkazu k vyklizení bude nepochybně možné využít i v případě, kdy je nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou, a nájem skončí uplynutím sjednané doby nájmu, přičemž nájemce byt poskončení doby nájmu neopustí.

V případě skončení nájmu v důsledku uplynutí doby, na který byl nájem ujednán, je potřeba poukázat také na § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), dle kterého pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nájemce v této době nevyzve k opuštění bytu, platí, že byl nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán původně, nanejvýš ale na dobu dvou let. Uvedené platí, pokud si strany nesjednají něco jiného. V případě, že tak strany neučiní, tak z hlediska prokázání nároku pronajímatele na vyklizení nemovitosti pro účely vydání rozkazu k vyklizení, nepostačí doložit pouze nájemní smlouvu prokazující dobu, na kterou byl nájem ujednán, ale také skutečnost, že byl nájemce v době tří měsíců od skončení nájmu pronajímatelem vyzván k opuštění bytu. Pokud tak pronajímatel jako žalobce neučiní, nebude možné ve věci vydat rozkaz k vyklizení, neboť nebude doložena existence nároku pronajímatele na vyklizení nemovitosti.

Nezbytnou podmínkou vydání rozkazu k vyklizení je zaslání písemné výzvy k vyklizení bytu nebo domu. Tato výzva musí být zaslána nejméně čtrnáct dnů před podáním žaloby, a to na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu nájemce. Výzva k vyklizení včetně potvrzení o jejím odeslání je tedy opět náležitostí žaloby, bez které není možné návrhu na vydání rozkazu k vyklizení vyhovět.

Stran doručování výzvy k vyklizení je potřeba zmínit také novelu § 195 a § 196 občanského soudního řádu, která byla rovněž přijata změnovým zákonem. Dle § 196 odst. 1 o.s.ř. se tak adresou pro doručování nájemce jakožto žalovaného považuje adresa bytu nebo domu, kterého se spor týká. Ustanovení § 195 o.s.ř. pak toto pravidlo výslovně vztahuje také na spor o vyklizení bytu nebo domu z důvodu skončení nájmu. Pronajímatel tak není povinen dohledávat skutečné nebo trvalé místo bydliště nájemce, a postačí zaslání výzvy na adresu bytu nebo domu, kterého se návrh na vyklizení týká.

Naopak překážkou vydání rozkazu k vyklizení je probíhající řízení o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu, pokud byl takový návrh podán v zákonem stanoveném lhůtě, a dále řízení o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu. V prvním případě půjde o spor o to, zda došlo k platnému ukončení nájemního práva (tedy není sporné, zda nájem existoval), ve druhém případě půjde o spor o samotné existenci nájemního práva.

Příklad: Pan Nový byl nájemcem bytu, jehož vlastníkem je obec Houbín. Jelikož pan Nový neplatil řádně nájemné, kdy v lednu 2026 již dlužil celkem 5 měsíčních nájmů, rozhodla se obec podat výpověď z nájmu bytu ve smyslu § 2291 občanského zákoníku. Obec pana Nováka 15. 1. 2026 nejdříve vyzvala k nápravě, a to ve lhůtě 60 dnů, avšak pan Nový svůj dluh neuhradil ani částečně. 1. 4. 2026 tak obec doručila panu Novému výpověď z nájmu bytu a vyzvala ho, aby byt nejpozději do jednoho měsíce vyklidil a odevzdal. Pan Nový však nijak nereagoval a v uvedené lhůtě byt nevyklidil. Obec tedy 15. 5. 2026 vyzvala pana Nového k vyklizení bytu. Protože pan Nový opět nereagoval, obec ověřila, zda se pan Novák neobrátil na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Jelikož tomu tak nebylo, obec dne 4. 6. 2026 podala návrh na vydání rozkazu k vyklizení. Soud tomuto návrhu vyhověl.

Vydání rozkazu k vyklizení

Pokud soud přistoupí k vydání rozkazu k vyklizení, uloží žalovanému, aby do 15 dnů od doručení tohoto rozkazu nemovitost vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby v téže lhůtě podal proti rozkazu k vyklizení odpor. Rozkaz k vyklizení musí být doručen do rukou žalovaného, náhradní doručení je vyloučeno.

Zároveň s rozkazem k vyklizení soud ve smyslu § 114b odst. 1 o.s.ř. vyzve žalovaného, aby, v případě, že podá odpor, podal také vyjádření ve věci, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozkazu k vyklizení, a poučí ho, že pokud se ve stanovené lhůtě nevyjádří, má se za to, že žalovaný nárok uznává a je tedy možné ve věci vydat rozsudek pro uznání dle § 153a o.s.ř.

Lhůta žalovaného k vyjádření s ohledem na výslovné ustanovení § 175 odst. 3 o.s.ř. počíná plynout jinak, než v případě platebního rozkazu, elektronického platebního rozkazu nebo evropského platebního rozkazu, kdy ve smyslu § 114b odst. 2 o.s.ř. soud lhůtu stanoví tak, aby začala běžet teprve po uplynutí doby pro podání odporu. V případě rozkazu k vyklizení však, jak již bylo výše uvedeno, lhůta počíná plynout dnem doručení rozkazu k vyklizení. Jde tedy opět o úpravu, která směřuje k urychlení sporu o vyklizení.

Pokud žalovaný odpor podá, případně se mu nepodaří rozkaz k vyklizení doručit do vlastních rukou, soud rozkaz k vyklizení zruší a zahájí klasické řízení o vyklizení.

Příklad: V případě obce Houbín soud vyhověl návrhu obce k vydání rozkazu k vyklizení. Rozkaz k vyklizení byl panu Novákovi doručen dne 15. 5. 2026. Pan Novák však proti tomuto rozkazu podal dne 19. 5. 2026, tedy v zákonné patnáctidenní lhůtě odpor. Soud tedy zrušil rozkaz k vyklizení a zahájil klasické řízení o vyklizení. Pan Novák byl soudem zároveň vyzván k podání vyjádření ve smyslu § 114b odst. 1 ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozkazu k vyklizení. Pan Novák vyjádření podal až dne 17. 6. 2026. Soud tedy ve věci vydal rozsudek pro uznání, neboť pan Novák nepodal své vyjádření včas a nastala fikce uznání nároku.

Nabytí právní moci

V případě, že je žalovanému rozkaz k vyklizení řádně doručen a žalovaný proti němu nepodá v patnáctidenní lhůtě odpor, nabývá rozkaz k vyklizení právní moci. Po uplynutí patnáctidenní lhůty stanovené v rozkazu pro vyklizení nemovitosti nájemcem se stává rozkaz k vyklizení vykonatelným, a pokud nájemce nemovitost nevyklidí, může pronajímatel na základě rozkazu k vyklizení podat návrh na výkon rozhodnutí.

Závěrem

lze uvést, že novela o.s.ř. přinesla institut, který může v některých případech urychlit získání rozhodnutí o vyklizení a tím také urychlit samotný proces vyklizení nemovitosti , avšak pouze za předpokladu, že se rozkaz podaří nájemci doručit do vlastních rukou a zároveň se proti tomuto rozhodnutí nebude nájemce bránit. Rozkaz k vyklizení pak lze využít pouze v některých specifických případech, a to v případech, kdy existoval nájemní vztah a nájemce i přes skončení nájemního vztahu i nadále byt či dům neoprávněně užívá.

Zda a nakolik dojde k reálnému urychlení sporů o vyklizení v důsledku výše rozebírané novely o.s.ř., případně zda nevyvstane potřeba rozšířit tento institut také na další případy prokazatelně neoprávněného užívání bytu či domu, ukáže teprve praxe.

Mgr. Erika Turzová Baloghová

Článek byl zpracován pro Iuridicum Remedium, z. s. a vznikl za přispění prostředků státního rozpočtu ČR z programu Ministerstva práce a sociálních věcí.